Wer eine Immobilie bewertet, muss also wissen, für welchen Zweck er das tut!
Grundsteuer - So wird eure Immobilie heute im Steuerrecht bewertet!
Noch 18 Tage, 13 Stunden und 18 Minuten – das ist, während ich diesen Text am 13. Januar um 10.40 Uhr schreibe, der aktuelle Countdown für die Abgabe der Grundsteuererklärung in Niedersachsen.
Die Abgabe erfordert die Grundsteuerreform in deren Rahmen Grundstücke und Immobilien neu bewertet werden müssen. Zum Tragen kommt sie 2025, 61 Jahre nach der letzten Änderung.
Grundsteuer - ein komplexes Unterfangen
Warum werden Immobilien bewertet?
Klar, eine Immobilie muss einen Wert haben, wenn man sie verkaufen will. Und wenn man eine kaufen, neu bauen oder ausbauen will und dafür einen Kredit benötigt, lässt die Bank den Marktwert und den Beleihungswert ermitteln.
Den Unterschied der beiden Begriffe erkläre ich später.
Für die bereits erwähnte Grundsteuer ist der Immobilienwert ebenso unerlässlich. Aber es gibt noch mehr Gründe, warum man Immobilien bewertet.
Tod und Scheidung sind beispielsweise solche Gründe.
So wird der Wert einer Immobilie ermittelt, wenn sie entweder Bestandteil eines Erbes ist, um das Gesamterbe zu berechnen. Oder wenn sie im Besitz eines Ehepaares ist, das sich scheiden lässt, damit ihr Wert aufgeteilt werden kann.
Das waren aber noch nicht alle Gründe!
Gerät ein Haus unter den sprichwörtlichen Hammer und wird zwangsversteigert, dient der Grundstückswert dazu, das Mindestgebot zu bemessen.
Ein Wertgutachten ist auch in Vormundschaftsangelegenheiten erforderlich. Damit kann ein Vormund nämlich seine wirtschaftlich vernünftige Handlungsweise hinsichtlich eines Verkaufs oder einer Vermietung eines Grundstücks gegenüber dem Vormundschaftsgericht belegen.
Für Steuerangelegenheiten muss man den Immobilienwert ebenso ermitteln. Wer ein Haus vererbt oder geschenkt bekommt, muss Steuern zahlen. Deren Höhe orientiert sich an dessen Marktwert.
Und für die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils am Kaufpreis ist eine Aufschlüsselung der Anschaffungskosten in Boden- und Gebäudeanteil nach dem Verhältnis der Teilwerte erforderlich.
Wird eine Immobilie z. B. vom Staat, der Stadt oder einer Kommune in Anspruch genommen, wird also ein:e Eigentümer:in enteignet, bemisst sich die Entschädigungssumme nach dem Immobilienwert.
Die Politik kann einem aber nicht nur eine Immobilie wegnehmen. Sie kann sie auch aufwerten, z. B. durch städtebauliche Sanierungen.
Da die Wertsteigerung aber vom Eigentümer an die Allgemeinheit ausgeglichen werden muss, bedarf es des ursprünglichen Immobilienwerts vor der Sanierung, um die Steigerung zu errechnen.
Begriffserklärungen
Das waren nun schon eine Menge verschiedener Wertermittlungsgründe.
Ebenso vielfältig sind aber auch die sogenannten Wertbegriffe, die bei der Erstellung von Wertgutachten eine Rolle spielen. Ich liste Euch die wichtigsten einmal auf:
Genannt hatte ich ja bereits den Marktwert. Das ist der zentrale Begriff im Städtebau, also z. B. für Entschädigungen, und für den privaten Verkauf.
Der Marktwert ist laut Paragraph 16 Abs. 2 des Pfandbriefgesetzes der auf Grundlage realer Kaufpreise geschätzte Betrag, den eine Immobilie nach ordentlicher Vermarktungszeit zu einem festen Stichtag aktuell einbringen könnte.
Daneben gibt es den Beleihungswert. Der ist für Banken und Versicherungen von Interesse. Dieser Wert, der im selben Paragraphen festgehalten wird, darf den Marktwert zum einen nicht übersteigen. Zum anderen drückt er einen zukünftig eventuell erzielbaren Kaufpreis aus.
Und das Steuerrecht spricht vom Einheitswert, vom gemeinen Wert, von Teilwert, Grundbesitzwert und Bedarfswert.
Hierbei handelt es sich um Besteuerungswerte für Grundbesitz, die entweder turnusmäßig (Einheitswert für die Grundsteuer) oder anlassabhängig (Bedarfswert) ermittelt werden.
Wichtig ist nun zu zweierlei zu wissen:
Gesetzliche Grundlagen
Ich weiß, Paragraphentexte zu lesen ist nicht besonders spannend. Wer aber die wichtigsten kennt, dessen Wissen steht auf einer sachlichen Grundlage.
Was muss man also wissen?
Wertermittlungsverfahren stehen auf dem Boden des Baugesetzbuches (BauGB). Das BauGB regelt das Städtebaurecht und weil im Städtebau vor allem marktgerechte Grundstückswerte aus den bereits genannten Gründen gebraucht werden, hat der Gesetzgeber die Grundlagen der Wertermittlung bundeseinheitlich geregelt.
Verschriftlicht sind die nötigen Regelungen in den Paragraphen 192 bis 199 BauGB. Wenn Ihr diese acht Paragraphen kennt, wisst Ihr über die gesetzlichen Grundlagen für eine einheitliche, marktkonforme und rechtssichere Wertermittlung Bescheid.
Zentral für die Marktwertermittlung ist der Paragraph 194 BauGB. Er bildet die Grundlage, um Entschädigungs- und Ausgleichsbeträge zu bemessen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung
Wir wären aber nicht in Deutschland, wenn man zur Ermittlung von Immobilienwerten nur ein paar Paragraphen kennen müsste.
Hierzu gibt es auch einige Richtlinien.
Festgelegt sind die in einer die Paragraphen einrahmenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). (Wer bei Scrabble stets ordentlich Punkte machen will, sollte Gesetzestexte lesen - sie sind ein Fundus an Schlangenwörtern.)
Mit der Verordnung soll die einheitliche Vorgehensweise bei der Wertermittlung gewährleistet werden.
Die Verordnung gilt bundeseinheitlich - der Paragraph 199 Abs. 1 BauGB hat die Bundesregierung dazu ermächtigt, die Verordnung zu erlassen. Und die Rechtssprechung betrachtet ihre Richtlinien als allgemein anerkannte Grundsätze.
Die ImmoWertV regelt, wie Marktwertermittlungen im Einzelnen durchzuführen sind. Hier werden ihr Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen, die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie die klassischen drei deutschen Wertermittlungsverfahren geregelt.
Die wesentlichen Verfahren
Die ImmoWertV legt in Paragraph 8 Abs 1 drei Verfahren für die Immobilienbewertung fest: das Vergleichsverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) und das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23).
Zur Wertermittlung können Sachverständige ein oder mehrere Verfahren heranziehen. Zur genauen Ermittlung bedarf es Erfahrung und Sach-und Marktkenntnis. Weshalb man sie immer zertifizierten Sachverständigen überlassen sollte. Die Auswahl ist nicht klein. Es gibt zum einen hauptberufliche Immobilienbewertungssachverständige (noch so ein gutes Schlangenwort).
Und dann besitzen beispielsweise noch Architekten, Bauingenieure, Finanzierungsberater:innen von Banken, Steuerberater:innen und natürlich Immobilienmakler:innen Wertermittlungskenntnisse, die wissen welches Verfahren man zu welchem Zweck anwendet.
So werden z. B. Bodenwerte und der Wert von Wohnungseigentum vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren (anhand der realen Kaufpreise), der Wert von Renditeimmobilien (z. B. Mehrfamilienhausgrundstücke) primär mit dem Ertragswertverfahren (Bodenwert plus den durch Mieten generierten Gebäudeertragswert) und der Wert eigengenutzter Immobilien (z. B. Einfamilienhausgrundstücke) vornehmlich mit dem Sachwertverfahren (Gebäudesachwert plus Bodenwert) ermittelt.
Behilflich sind ihnen dabei festgelegte Rechnungsformeln und die in der ImmoWertV festgelegten Richtlinien. Sie sind aber nicht an sie gebunden. Das ist auch gut so, da sie mal modernisiert werden sollten. Viele Hinweise sind veraltet. An die Richtlinien gebunden sind nur Bundesbehörden
Die benötigten Daten für die Bewertung
Für Einzelbewertungen sind folgende Daten zwingend:
Sachwertfaktoren
Liegenschaftszinzsätze
Vergleichsmieten
Vergleichswerte
Mindestwert
Baukostenregionalfaktoren
Hochwasserrisikodaten
ImmoWertReport
Fazit
Ich hoffe, ich habe Euch einen kleinen Einblick in die Welt der Immobilenwert-ermittlung verschaffen können. Natürlich könnten wir noch in die einzelnen Ermittlungsverfahren einsteigen und die einzelnen Wertbegriffe noch detaillierter aufdröseln. Aber hier sollte es erstmal um einen vertiefenden Überblick, um die Beantwortung zentraler Schlüsselfragen gehen.
Eure Adrienne
