
Wer eine Immobilie bewertet, muss also wissen, für welchen Zweck er das tut!
Grundsteuer - So wird eure Immobilie heute im Steuerrecht bewertet!
Grundsteuer - ein komplexes Unterfangen

Warum werden Immobilien bewertet?

Begriffserklärungen
Das waren nun schon eine Menge verschiedener Wertermittlungsgründe.
Ebenso vielfältig sind aber auch die sogenannten Wertbegriffe, die bei der Erstellung von Wertgutachten eine Rolle spielen. Ich liste Euch die wichtigsten einmal auf:
Genannt hatte ich ja bereits den Marktwert. Das ist der zentrale Begriff im Städtebau, also z. B. für Entschädigungen, und für den privaten Verkauf.
Der Marktwert ist laut Paragraph 16 Abs. 2 des Pfandbriefgesetzes der auf Grundlage realer Kaufpreise geschätzte Betrag, den eine Immobilie nach ordentlicher Vermarktungszeit zu einem festen Stichtag aktuell einbringen könnte.
Daneben gibt es den Beleihungswert. Der ist für Banken und Versicherungen von Interesse. Dieser Wert, der im selben Paragraphen festgehalten wird, darf den Marktwert zum einen nicht übersteigen. Zum anderen drückt er einen zukünftig eventuell erzielbaren Kaufpreis aus.
Und das Steuerrecht spricht vom Einheitswert, vom gemeinen Wert, von Teilwert, Grundbesitzwert und Bedarfswert.
Hierbei handelt es sich um Besteuerungswerte für Grundbesitz, die entweder turnusmäßig (Einheitswert für die Grundsteuer) oder anlassabhängig (Bedarfswert) ermittelt werden.
Wichtig ist nun zu zweierlei zu wissen:
Gesetzliche Grundlagen
Ich weiß, Paragraphentexte zu lesen ist nicht besonders spannend. Wer aber die wichtigsten kennt, dessen Wissen steht auf einer sachlichen Grundlage.
Was muss man also wissen?
Wertermittlungsverfahren stehen auf dem Boden des Baugesetzbuches (BauGB). Das BauGB regelt das Städtebaurecht und weil im Städtebau vor allem marktgerechte Grundstückswerte aus den bereits genannten Gründen gebraucht werden, hat der Gesetzgeber die Grundlagen der Wertermittlung bundeseinheitlich geregelt.Die Immobilienwertermittlungsverordnung
Wir wären aber nicht in Deutschland, wenn man zur Ermittlung von Immobilienwerten nur ein paar Paragraphen kennen müsste.
Hierzu gibt es auch einige Richtlinien.
Festgelegt sind die in einer die Paragraphen einrahmenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). (Wer bei Scrabble stets ordentlich Punkte machen will, sollte Gesetzestexte lesen - sie sind ein Fundus an Schlangenwörtern.)
Mit der Verordnung soll die einheitliche Vorgehensweise bei der Wertermittlung gewährleistet werden.
Die Verordnung gilt bundeseinheitlich - der Paragraph 199 Abs. 1 BauGB hat die Bundesregierung dazu ermächtigt, die Verordnung zu erlassen. Und die Rechtssprechung betrachtet ihre Richtlinien als allgemein anerkannte Grundsätze.
Die ImmoWertV regelt, wie Marktwertermittlungen im Einzelnen durchzuführen sind. Hier werden ihr Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen, die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie die klassischen drei deutschen Wertermittlungsverfahren geregelt.
Die wesentlichen Verfahren
Die ImmoWertV legt in Paragraph 8 Abs 1 drei Verfahren für die Immobilienbewertung fest: das Vergleichsverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) und das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23).
Zur Wertermittlung können Sachverständige ein oder mehrere Verfahren heranziehen. Zur genauen Ermittlung bedarf es Erfahrung und Sach-und Marktkenntnis. Weshalb man sie immer zertifizierten Sachverständigen überlassen sollte. Die Auswahl ist nicht klein. Es gibt zum einen hauptberufliche Immobilienbewertungssachverständige (noch so ein gutes Schlangenwort).
Und dann besitzen beispielsweise noch Architekten, Bauingenieure, Finanzierungsberater:innen von Banken, Steuerberater:innen und natürlich Immobilienmakler:innen Wertermittlungskenntnisse, die wissen welches Verfahren man zu welchem Zweck anwendet.
So werden z. B. Bodenwerte und der Wert von Wohnungseigentum vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren (anhand der realen Kaufpreise), der Wert von Renditeimmobilien (z. B. Mehrfamilienhausgrundstücke) primär mit dem Ertragswertverfahren (Bodenwert plus den durch Mieten generierten Gebäudeertragswert) und der Wert eigengenutzter Immobilien (z. B. Einfamilienhausgrundstücke) vornehmlich mit dem Sachwertverfahren (Gebäudesachwert plus Bodenwert) ermittelt.
Behilflich sind ihnen dabei festgelegte Rechnungsformeln und die in der ImmoWertV festgelegten Richtlinien. Sie sind aber nicht an sie gebunden. Das ist auch gut so, da sie mal modernisiert werden sollten. Viele Hinweise sind veraltet. An die Richtlinien gebunden sind nur Bundesbehörden
Die benötigten Daten für die Bewertung
Für Einzelbewertungen sind folgende Daten zwingend:
⁃ Sachwertfaktoren
⁃ Liegenschaftszinzsätze
⁃ Vergleichsmieten
⁃ Vergleichswerte
⁃ Mindestwert
⁃ Baukostenregionalfaktoren
⁃ Hochwasserrisikodaten
⁃ ImmoWertReport
Fazit
Ich hoffe, ich habe Euch einen kleinen Einblick in die Welt der Immobilenwert-ermittlung verschaffen können. Natürlich könnten wir noch in die einzelnen Ermittlungsverfahren einsteigen und die einzelnen Wertbegriffe noch detaillierter aufdröseln. Aber hier sollte es erstmal um einen vertiefenden Überblick, um die Beantwortung zentraler Schlüsselfragen gehen.
Eure Adrienne
