Der beste Weg zur:m Wunschmieter:in verläuft über eine gezielte Immobilienwerbung. Der Entscheidung, auf welchen Kanälen man wie die Wohnung bewirbt, geht die Entscheidung darüber voraus, welche Mieter:innen man in der Wohnung haben möchte. Denn verschiedene Werbekanäle sprechen unterschiedliche Zielgruppen an. Wer ein ruhiges Seniorenpaar als Mieter sucht, wird seine Wohnungsanzeige nicht in einem Studierendenportal schalten. Lieber in der lokalen Tageszeitung oder – noch besser – da umsonst und meist mit einer höheren Auflage: in einem Anzeigenblatt. Hier erreicht Ihr aber nicht nur ältere Menschen. Denn das kostenlose Wochenblatt wird nach wie vor von Menschen verschiedener Altersstufen und Milieus gelesen. Das Format der Annonce solltet Ihr im Vorfeld sorgfältig wählen: Es entspricht bestenfalls den Eigenschaften Eurer Wunschmieter:innen.
In dieselbe Kategorie wie Zeitungsanzeigen fallen auch lokale Aushänge. In Supermärkten, Nachbarschaftstreffs oder in der Universitätsmensa könnt Ihr Eurer Wohnungsangebot ans schwarze Brett pinnen. Auch hier ist die Reichweite lokal begrenzt und der Aufwand ist hoch. Dafür erreicht man mit dieser Methode bestimmte Zielgruppen ganz konkret.
Schwarze Bretter bieten viele Städte auch digital an. Da könnt Ihr auch umsonst inserieren und erreicht viele Menschen bequem zuhause, regional und überregional. Zudem bietet die digitale Variante Euch die Möglichkeit, Euer Objekt mit zusätzlichen Fotos von der besten Seite zu präsentieren. Und mit etwas Homestaging (auch hier ein Link) im Vorhinein und weiteren Beschreibungen zu Einkaufs-und Ausgehmöglichkeiten sowie den Schulen in der Nähe gelingt Euch das erst recht.
Ähnlich verhält es sich mit den Wohnungssuchportalen im Netz. Aber seid bei der digitalen Variante darauf gefasst, dass insbesondere in Großstädten innerhalb weniger Stunden dutzende Anfragen bei Euch eingehen werden. Die Durchsicht kostet Zeit und man muss damit rechnen, dass Interessenten kurzfristig wieder abspringen.
Wichtig ist zu verlangen, dass die Interessenten etwas über sich schreiben. Zu erfahren, welcher Arbeit und Hobbys sie nachgehen und welchen Familienstand sie haben, erleichtert Euch die Einschätzung der sich auf Eure Wohnung bewerbenden Personen.

Nachdem Ihr Eure digitalen oder analogen Anzeigen geschaltet habt, geht es darum, aus den sympathischsten Anschreiben die besten rauszusuchen. Gewinnbringend hierbei ist es, auf die Sprache zu achten. Dabei geht es nicht darum, dass perfektes Deutsch geschrieben wird. Es geht um Freundlichkeit und Engagement. Gute Zeichen sind eine freundliche Anrede wie Verabschiedung und dass sich jemand etwas Mühe bei der Vorstellung der eigenen Person gibt.
Die Anschreiben zu sortieren, kostet natürlich viel Zeit. Wenn man 100 Anfragen lesen muss, um die besten 20 auszuwählen, muss man etwas Lesezeit einplanen. Es lohnt sich aber, eine allgemein passende Einladungsantwort vorzubereiten. Darin könnt Ihr die Eingeladenen auch darauf hinweisen, dass sie eine Mieterselbstauskunft, eine SCHUFA-Auskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zur Besichtigung mitbringen sollen.
Wenn Ihr Eure Kandidaten gefunden habt, ladet Ihr sie am besten zu einem Mietercasting ein. Hierbei könnt Ihr Euch dann einen persönlichen Eindruck von Euren potentiellen Mieter:innen machen. Dass am Ende auch immer die Sympathie bei der Auswahl eine Rolle spielt, ist klar. Dennoch solltet Ihr etwas Menschenkenntnis besitzen, auch um bewerten zu können, ob das Anschreiben und der persönliche Auftritt zusammenpassen.
Beim Mietercasting könnt Ihr dann noch einmal vertiefend auf die Angaben aus dem Anschreiben eingehen. Aber auch Ihr solltet den Mietinteressenten die Möglichkeit geben, Fragen zur Wohnung zu stellen und sie bestenfalls auch beantworten können. Antworten nach der Bausubstanz, Stromleitungen, Energiepass etc. solltet Ihr parat haben.
Ihr könnt die Mietercastings als Einzel- oder Kleingruppencastings abhalten. Massenbesichtigungen eignen sich nicht, ob potentielle Mieter:innen kennenzulernen.

Nach dem Besichtigungstermin müsst Ihr nun Eure Mieter:innen aussuchen. Dazu könnt Ihr weitere Unterlagen von den Interessenten verlangen. Selbstverständlich benötigt Ihr eine Interessensbekundung mit Kontaktdaten und eine Mieterselbstauskunft. Ebenso solltet Ihr Euch Gehaltsnachweise der letzten drei Monate aushändigen lassen. Das Kriterium hinsichtlich des Einkommens stellt sicher, dass sich der oder die Mieter die angebotene Wohnung oder das Haus auch leisten können. Die Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. In Großstädten, wie Berlin, München oder Frankfurt, kann dieser Anteil aber auch höher sein.
Auch eine SCHUFA-Selbstauskunft verschafft Euch Sicherheit. Mit ihr lässt sich die finanzielle Verlässlichkeit des Interessenten kalkulieren. Das Dokument offenbart, ob ein Interessent kreditwürdig ist oder Schulden hat. Ob ein Wohnungsbewerber Mietschulden hat, lässt sich auch über eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sicherstellen. Darin bestätigt der Vorvermieter schriftlich, dass keine Mietschulden vorliegen. Es gibt allerdings keine rechtliche Grundlage dafür, dass Mieter diese Art von Zeugnis von ihrem Vorvermieter verlangen können. Das heißt, wer keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorweisen kann, ist nicht automatisch ein Schuldner.
Um sich auch monetär gegen Mietausfälle oder andere Schäden am Objekt abzusichern, ist es üblich, nach der Vertragsunterzeichnung eine Mietkaution zu verlangen. Diese darf dem Gesetzgeber zufolge maximal drei Kaltmieten betragen und muss von Eurem Vermögen getrennt und zinsbringend angelegt werden. In der Praxis handelt es sich dabei meist um ein insolvenzsicheres Kautionskonto. Die Mietkaution kann mit Beginn des Mietvertrags eingefordert werden.

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